Energiewende EEG 2023

Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz wurde am 8. September 2023 vom Bundestag beschlossen und tritt ab dem 1. Januar 2024 in Kraft. Das GEG regelt, welche Anforderungen es an Heizungen und Gebäude gibt, Energie zu sparen. Ab dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden. 

Was ist für Immobilienbesitzer zu beachten?

Wenn Heizung (Öl, Gas, Kohle) wurde vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch nach dem 1. Januar 2024 neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden:

Wurde diese vor dem 19. April 2023 bestellt, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.

Wurde die Heizung nach dem 19. April 2023 bestellt und liegt noch keine kommunale Wärmeplanung im Sinn des Gebäudeenergiegesetzes vor, muss darauf geachtet werden, dass die Heizung ab 2029 mit 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2024 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben wird.

Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 1. Juli 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müsse diese bis zum 1. Juli 2026 vorlegen. Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.

Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet bereits vor, kann eine nach dem 1. Januar 2024 eingebaute Gasheizung bis Ende 2044 mit 100 Prozent Wasserstoff betrieben werden, sofern diese mit 100% Wasserstoff betrieben werden kann und wird. In der Zwischenzeit erfolgt Dekarbonisierung entsprechend dem Fahrplan des Gas-/Wasserstoff-Netzbetreibers.

Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau.

Der Immobilienverband IVD sieht daher aktuell keinen eiligen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel ist es besser, mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Marktlage für Brennstoffe, Strom und Heizungsanlagen klarer ist.

Was gilt ab 1.1.24?

Ab dem 1. Januar 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.

In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch ab dem 1. Januar 2024 noch eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent, ab 1. Januar 2040 60 Prozent und ab 1. Januar 2045 100 Prozent.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.

Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird.  Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?

Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung erhalten. Weitere 30 Prozent können Selbstnutzer mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro bekommen. Und noch einmal 20 Prozent Förderung erhalten selbstnutzende Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). In Summe können jedoch nur maximal 70 Prozent gefördert werden, zudem ist die maximal förderbare Summe gedeckelt (im Falle eines Einfamilienhauses auf 30.000 Euro).

Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Sie können die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise für Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, soll weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro gelten.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

Bei Etagenheizungen ist zu beachten: Fünf Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung getroffen werden, ob weiterhin Etagenheizungen betrieben werden sollen. Fällt keine Entscheidung, besteht die Pflicht, an deren Stelle eine Zentralheizung einzubauen – spätestens acht Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung. Dies ist auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) relevant.

Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben

Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung bald zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent. Dies kann durch einen Anteil von 65 Prozent am Brennstoff (beispielsweise Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung sind zulässig.

In jedem Fall müssen aber dem 1. Januar 2045 alle Heizungen 100 Prozent klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.

Belastungsgrenze laut Immobilienverband IVD überschritten

Kommentar des IVD-Präsidenten Dirk Wohltorf: „Das Heizungsgesetz mit seinen Vorschriften muss die letzte Zumutung für die deutschen Immobilieneigentümer und Mieter gewesen sein. Mit diesem Gesetz hat der Bundestag das wohl teuerste Gesetz in der Geschichte der Bundesrepublik beschlossen, was den Umfang der dadurch erforderlichen Investitionen durch die Bürger angeht. Die Belastungsgrenze im Wohnungsbau ist für alle Menschen, ob Vermieter, Mieter oder Selbstnutzer, zwischenzeitlich überschritten.

Der Neubau ist auf einem Tiefpunkt, aus der Bau-Krise ist eine Wohn-Krise geworden, die weite Teile der Bevölkerung erfasst hat. Jede weitere Verschärfung der Rahmenbedingungen, zu denen gebaut und gewohnt werden muss, ist jetzt auszuschließen. So muss der Bundeskanzler nun mit aller Macht neue Zumutungen durch die geplante EU-Gebäuderichtlinie im EU-Rat der Staats- und Regierungschefs abwenden.

Für uns als Immobilienwirtschaft steht fest, dass wir mit ganzer Kraft helfen wollen die Klimaschutzziele zu erreichen. Für Erfolge im Klimaschutz ist es wichtig, die Akzeptanz bei der Bevölkerung nicht mit immer neuen, teilweise unausgegorenen und unbeständigen neuen Vorschriften überzustrapazieren. Statt immer neuer Zumutungen erwarten wir ab jetzt nur noch politische Erleichterungen fürs Bauen und Wohnen. Wir setzen große Hoffnungen in das Spitzentreffen des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum am 25. September, zu dem Bundeskanzler Olaf Scholz ins Kanzleramt eingeladen hat.“

Wo der IVD Nachbesserungsbedarf sieht:

Mietrechtliche Regelungen

Obwohl sich der Gesetzentwurf gegenüber dem Vorentwurf der Bundesregierung verbessert hat, sehen der IVD und die anderen Immobilienverbände noch Nachbesserungsbedarf.

Problematisch erscheinen die mietrechtlichen Regelungen. Diese wirken noch sehr unausgegoren. So ist unter anderem vorgesehen, dass:

• nach der Installation einer neuen Heizungsanlage, die das 65%-EE-Ziel erfüllt (§ 71 GEG neu), die Modernisierungsmieterhöhung auf 0,50 Euro begrenzt ist (für die übrigen Kosten des neuen Heizungssystems gilt weiterhin die Kappungsgrenze von 2 Euro oder 3 Euro,
• Indexmieterhöhungen ausgeschlossen sind, wenn es sich um eine neue Heizungsanlage nach § 71 GEG neu handelt,
• sich der „Umlagesatz“ von acht auf zehn Prozent erhöht, wenn der Vermieter eine Förderung aus Drittmitteln in Anspruch nimmt.
• gegen eine Modernisierungsmieterhöhung seitens des Mieters stets eine wirtschaftliche Härte geltend gemacht werden kann, wenn es sich um eine neue Heizungsanlage nach § 71 GEG neu handelt.

Finanzierung

Das größte Problem des Gesetzes ist aber, wie die Umsetzung der Maßnahmen finanziert werden soll. Hierzu hat die Koalition einen Entschließungsantrag formuliert, der aber auch nicht zur Abstimmung gekommen ist.

Dieser sieht die folgenden Eckpunkte vor, die aber noch konkretisiert werden müssen:

Gefördert wird, was § 71 GEG-E (65%-Ziel) entspricht. Verbrennungsheizungen für Gas und Öl werden weiterhin nicht gefördert. Bzgl. künftig auch mit Wasserstoff betreibbaren Heizungen gilt, dass nur die zusätzlichen Kosten für die „H2-Readiness“ der Anlage förderfähig sind.

Grundförderung von 30 Prozent.

Geschwindigkeitsbonus (Umstieg bis 2028) in Höhe von 20 Prozent. Ab 2028 sinkt diese Fördermöglichkeit um 3 Prozentpunkte alle 2 Jahre. Damit setzen wir einen starken Anreiz, beim Klimaschutz Tempo zu machen.

Für Menschen mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro gibt es einen einkommensabhängigen Bonus von 30 Prozent (45% aller Eigentümer von selbstgenutztem Eigentum liegen unterhalb darunter).

Boni können addiert werden. In der Summe dürfen sie eine Höhe von 70 Prozent aber nicht übersteigen.

Einfamilienhaus: 30.000 Euro

Mehrfamilienhaus: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, für die 2.-6. Wohneinheit bei je 10.000 Euro, ab der 7. Wohneinheit 3.000 je Wohneinheit. Diese Regelung ist auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften entsprechend anzuwenden. Bei Nichtwohngebäuden gelten ähnliche Grenzen nach Quadratmeterzahl.

Nach Auffassung des IVD ist die Förderung im Mehrfamilienhaus zu gering bemessen, da hier kein Speedbonus vorgesehen ist. Außerdem erscheint der Betrag von 3.000 Euro ab der 7. Wohneinheit zu gering bemessen. Hier ist noch nachzubessern.

(Quelle: Immobilienverband Deutschland)